“Nhà ở xã hội tại Thái Nguyên – Từ nhu cầu thực tiễn đến giải pháp phát triển bền vững?”

Ths. KTS. Nguyễn Trọng Hà

Phó chủ tịch Hội KTS Thái Nguyên

Người sáng lập: Công ty cổ phần Kiến trúc và Xây dựng Agod Việt Nam

1. Bối cảnh phát triển NOXH tại Việt Nam và Thái Nguyên

Trong bối cảnh đô thị hóa nhanh và dịch chuyển lao động mạnh mẽ, phát triển nhà ở xã hội (NOXH) đang trở thành một trụ cột quan trọng trong chiến lược an sinh và ổn định thị trường lao động của Việt Nam. Lực lượng công nhân, lao động phổ thông, cán bộ trẻ, người thu nhập thấp đô thị ngày càng tăng nhưng khả năng tiếp cận nhà ở phù hợp còn hạn chế. Luật Nhà ở 2023 đã tạo khung pháp lý minh bạch hơn cho NOXH, từ chuẩn bị quỹ đất, ưu đãi thuế – tín dụng đến cơ chế đầu tư. Tuy vậy, nhiều nơi vẫn triển khai chậm do quỹ đất sạch ít, mô hình quản lý vận hành chưa chuyên nghiệp và tâm lý người dân chưa thực sự cởi mở với chung cư giá rẻ. Một số dự án bị cắt giảm chi phí, hạ tầng đi kèm không đồng bộ khiến NOXH chưa đạt hình ảnh “đáng sống” như kỳ vọng.

Áp lực tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh càng cho thấy tầm quan trọng của phát triển NOXH ở cấp tỉnh – nơi còn dư địa đất đai và có thể chủ động quy hoạch. Những địa phương có hệ thống khu công nghiệp lớn, tốc độ tăng dân số cơ học cao sẽ có nhu cầu NOXH bền vững hơn và có khả năng triển khai các dự án quy mô.

Trong bức tranh này, Thái Nguyên nổi lên như một địa phương có nhiều lợi thế. Là trung tâm công nghiệp – giáo dục của vùng trung du miền núi phía Bắc, Thái Nguyên thu hút mạnh FDI và sở hữu lực lượng lao động lớn, ổn định. Các khu công nghiệp Yên Bình, Điềm Thụy, Sông Công… đều ghi nhận nhu cầu nhà ở tăng nhanh của công nhân, kỹ sư và chuyên gia, không chỉ tạm cư mà có xu hướng sinh sống lâu dài. Cùng với đó, hệ thống trường đại học – cao đẳng tạo nên một nhu cầu NOXH ổn định cho nhóm sinh viên, giảng viên và viên chức trẻ.

Tỉnh còn quỹ đất tương đối dồi dào, đặc biệt ở khu vực gắn với các trục giao thông chính hoặc gần khu công nghiệp, thuận lợi để bố trí NOXH quy mô lớn mà không chịu áp lực chi phí giải phóng mặt bằng quá cao. Tuy nhiên, Thái Nguyên cũng gặp những rào cản giống nhiều tỉnh khác: Tâm lý chuộng nhà liền thổ, thiếu mô hình NOXH có tiện ích hấp dẫn, dự án nhỏ lẻ, manh mún và nguy cơ xuống cấp nếu không được vận hành bài bản. Bên cạnh đó, ưu đãi đầu tư vẫn cần mạnh mẽ hơn để thu hút doanh nghiệp tham gia.

Nhìn tổng thể, Việt Nam nói chung và Thái Nguyên nói riêng đang đứng trước thời điểm “vàng” để phát triển NOXH: Chính sách đã thông suốt, nhu cầu tăng cao và đất đai vẫn còn dư địa. Nếu tỉnh định hình được mô hình phát triển chất lượng, tích hợp đầy đủ hạ tầng – dịch vụ, NOXH hoàn toàn có thể trở thành một cấu phần quan trọng trong chiến lược phát triển đô thị bền vững, nơi người lao động tìm thấy không chỉ chỗ ở, mà cả môi trường sống văn minh, hiện đại.

1. Bài học về phát triển nhà ở xã hội trong nước và quốc tế

Trong ba thập kỷ qua, hầu hết các quốc gia đều đối mặt với áp lực về chỗ ở giá hợp lý cho nhóm thu nhập trung bình – thấp. Sự gia tăng đô thị hóa, giá đất leo thang, phân hóa thu nhập và khan hiếm quỹ nhà cho công nhân đô thị đã buộc các chính phủ phải đổi mới mô hình phát triển nhà ở xã hội (NOXH). Xu hướng chung trên thế giới cho thấy ba nhóm giải pháp chính:

• Nhà nước giữ vai trò kiến tạo – doanh nghiệp cung cấp sản phẩm: Chính phủ nắm vai trò thiết lập cơ chế, chuẩn bị đất đai, kiểm soát giá; Doanh nghiệp đảm nhận xây dựng – vận hành – cung ứng sản phẩm.
• Chính sách tài chính – tín dụng dài hạn cho người mua: Các quốc gia đều phát triển cơ chế hỗ trợ vay mua nhà dài hạn (20–30 năm), quỹ tiết kiệm nhà ở.
• Tích hợp NOXH vào cấu trúc đô thị: NOXH không bị tách biệt mà được bố trí trong các khu đô thị có giao thông công cộng, hạ tầng, trường học, thương mại đồng bộ.
  • Kinh nghiệm trong nước

1. Hồ Chí Minh – Quy hoạch đồng bộ và quản lý quỹ đất 20%.

Nhà ở xã hộiHQC Plaza

TP.HCM là địa phương áp dụng hiệu quả nhất cơ chế dành 20% quỹ đất trong các dự án thương mại để xây dựng NOXH theo Luật Nhà ở 2014 và nay là Luật Nhà ở 2023. Việc đưa NOXH vào các khu đô thị có sẵn hạ tầng giao thông, trường học, y tế, thương mại đã giúp tạo ra các khu ở có chất lượng sống tương đương nhà thương mại, giảm sự kỳ thị “nhà dành cho người nghèo”.

• Bài học rút ra: NOXH phải đặt trong môi trường đô thị hoàn chỉnh, không tách biệt; Quỹ đất phải được chuẩn bị từ sớm trong quy hoạch và được bảo vệ.

1. Bình Dương – Mô hình Becamex: Chuẩn hóa thiết kế, giảm giá thành, vận hành bền vững.

Mô hình nhà ở xã hội Becamex

Bình Dương được coi là hình mẫu thành công nhất của cả nước nhờ mô hình nhà ở xã hội do Tổng Công ty Becamex trực tiếp đầu tư, mô hình này thành công đến từ các yếu tố sau: Thiết kế tiêu chuẩn, diện tích 30–50 m², đồng bộ vật liệu, thi công hàng loạt giúp giảm chi phí; Các khu NOXH gắn với trường học, chợ, công viên, trung tâm y tế; Cơ chế cho thuê – thuê mua linh hoạt, đơn giản hóa hồ sơ xác nhận đối tượng; Quản lý vận hành theo mô hình một chủ đầu tư thống nhất → giảm xuống cấp.

• Bài học: Chuẩn hóa thiết kế và thi công là cách duy nhất để hạ giá thành thật sự; NOXH cần một đơn vị quản lý vận hành chuyên trách.

1. Đà Nẵng – NOXH chất lượng cao, tập trung cho cán bộ công chức và người thu nhập thấp.

Đà Nẵng tập trung phát triển NOXH cho đội ngũ cán bộ, viên chức và người lao động thu nhập thấp, mô hình này đã được cư dân Đà Nẵng đón nhận rất tốt nhờ vào các yếu tố sau: Kiểm soát chặt chẽ chất lượng công trình; Công tác quản lý vận hành chuyên nghiệp và được giám sát liên tục; Phát triển NOXH đi kèm các công trình công cộng, tạo không gian sống văn minh.

• Bài học: Chất lượng quản lý quyết định chất lượng sống; NOXH không thể “rẻ bằng mọi giá”; phải rẻ nhưng bền.

Dự án NOXH tại Đà Nẵng

• Kinh nghiệm quốc tế

1. Singapore – Mô hình HDB: Nhà nước dẫn dắt, quy hoạch tích hợp, vận hành suốt vòng đời.

Singapore là hình mẫu thành công nhất thế giới với hơn 85% dân số sống trong nhà HDB: Nhà nước sở hữu 90% đất, tạo thế chủ động trong quy hoạch và bố trí NOXH; Khu nhà HDB được quy hoạch theo mô hình tổ hợp đô thị hoàn chỉnh: giao thông công cộng, trường học, khu thể thao, thương mại, y tế; Thiết kế tiêu chuẩn, thi công hàng loạt, quản lý vòng đời công trình đến 99 năm; Hệ thống quỹ CPF hỗ trợ tài chính cho người mua nhà.

Khu nhà ở xã hội của Singapore

• Bài học: NOXH là một chiến lược phát triển đất nước, không phải dự án nhỏ lẻ; Quy hoạch tích hợp – quản lý suốt vòng đời.

1. Hàn Quốc – NOXH gắn với TOD (đô thị định hướng giao thông công cộng). Hàn Quốc phát triển các khu NOXH ở các thành phố vệ tinh quanh Seoul như Ilsan, Songdo: Xây NOXH quanh trục metro, BRT, cao tốc – giảm chi phí di chuyển; Không xây khu nghèo biệt lập; NOXH hòa vào không gian đô thị mới; Nhà nước hỗ trợ mạnh về hạ tầng, doanh nghiệp tham gia phát triển nhà.

Khu nhà ở xã hội của Hàn Quốc

• Bài học: Nếu muốn NOXH hấp dẫn, phải gắn với giao thông công cộng khối lượng lớn.

1. Hà Lan – Nhà ở xã hội do các tổ chức phi lợi nhuận quản lý

Khoảng 30% nhà ở tại Hà Lan là NOXH, được vận hành bởi các tổ chức “housing associations” – phi lợi nhuận nhưng hoạt động như doanh nghiệp chuyên nghiệp: Nhà nước xây “luật chơi”, còn hiệp hội thực hiện xây dựng – vận hành; Luôn duy trì chất lượng công trình cao, không phân biệt đẳng cấp; Hệ thống tài chính minh bạch, giám sát chặt.

Khu nhà ở xã hội của Hà Lan

• Bài học: Nhà nước không nên làm tất cả; Nên tạo cơ chế để doanh nghiệp – tổ chức xã hội cùng tham gia.

1. Nhật Bản – NOXH chất lượng cao, tối giản, thân thiện gia đình trẻ

Khu nhà ở xã hội của Nhật Bản

Nhà ở xã hội ở Nhật chú trọng: Thiết kế tối giản, tối ưu hóa diện tích nhỏ; Hệ thống tiện ích gần như tương đương nhà thương mại; Vận hành, bảo trì theo vòng đời → nhà không bị xuống cấp.

• Bài học: Tập trung vào thiết kế nhân văn, không gian phù hợp gia đình trẻ.
  • Kết luận bài học chung
• NOXH chỉ phát huy giá trị nếu gắn với quy hoạch – hạ tầng – giao thông.
• Cần chuẩn hóa thiết kế để giảm giá thành mà vẫn đảm bảo chất lượng.
• Quỹ đất phải được chuẩn bị sẵn trong quy hoạch.
• Mô hình quản lý vận hành là chìa khóa tránh xuống cấp.
• Nên kết hợp mô hình: Nhà nước định hướng – Doanh nghiệp thực hiện – Tổ chức xã hội vận hành.
• Khó khăn, thách thức và cơ hội phát triển NOXH tại Thái Nguyên

Trong giai đoạn chuyển mình mạnh mẽ với định hướng trở thành trung tâm công nghiệp – dịch vụ của vùng trung du miền núi Bắc Bộ, nhu cầu nhà ở của Thái Nguyên tăng nhanh, đặc biệt là nhóm công nhân trong các khu công nghiệp, viên chức trẻ, chuyên gia, lực lượng lao động dịch chuyển từ các tỉnh lân cận. Chủ trương phát triển nhà ở xã hội (NOXH) được tỉnh xác định là nhiệm vụ trọng tâm nhằm bảo đảm an sinh xã hội, giữ chân lao động chất lượng cao và tạo nền tảng cho sự phát triển bền vững dài hạn. Tuy nhiên, hành trình này không trải hoa hồng. Nhiều rào cản khách quan – chủ quan đòi hỏi tỉnh phải có tư duy đột phá và cách làm phù hợp với thực tiễn.

• Khó khăn và thách thức

1. Quỹ đất phát triển NOXH chưa được chuẩn bị đồng bộ: Mặc dù Thái Nguyên có nhiều lợi thế về quỹ đất, nhưng phần lớn chưa được quy hoạch rõ ràng cho NOXH, đặc biệt tại: Các khu vực gần khu công nghiệp Yên Bình, Điềm Thụy, Sông Công I – II; Trung tâm Thái Nguyên và các phường đông dân. Nhiều dự án nhà ở thương mại chưa bố trí đủ 20% quỹ đất NOXH theo luật. Việc giải phóng mặt bằng còn kéo dài, gây chậm tiến độ và tăng chi phí.
2. Khó khăn trong thu hút nhà đầu tư: NOXH có biên lợi nhuận thấp, thời gian thu hồi vốn dài, giá bán – giá cho thuê bị khống chế. Nhà đầu tư không mặn mà khi: Chi phí xây dựng và lãi vay tăng; Thủ tục xin chấp thuận chủ đầu tư, xác định giá đất, lựa chọn quỹ đất kéo dài; Chưa có cơ chế ưu đãi mạnh mẽ như miễn giảm thuế, hỗ trợ tín dụng thực chất.
3. Áp lực về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội: Một số khu vực tập trung công nhân có hạ tầng quá tải: Trường học, y tế, giao thông nội đô thiếu đáp ứng; Không gian sinh hoạt cộng đồng hạn chế. Điều này khiến việc bố trí NOXH phải gắn với bài toán đầu tư hạ tầng đi kèm, làm tăng kinh phí và thủ tục.
4. Thiếu đa dạng về loại hình sản phẩm: Thị trường NOXH tại Thái Nguyên hiện nay chủ yếu là: NOXH cho thuê, dạng căn hộ chung cư tiêu chuẩn; Chưa có mô hình nhà lưu trú công nhân, ký túc xá chuyên gia; Chưa có giải pháp NOXH theo chuẩn xanh – bền vững. Sự đơn điệu làm hạn chế sức hấp dẫn đối với các nhóm cư dân khác nhau.
5. Bất cập trong cơ chế chính sách và tiếp cận tín dụng: Người dân gặp khó khi: Thủ tục xét duyệt đối tượng mua NOXH còn phức tạp; Tỷ lệ vốn vay ưu đãi còn thấp, thời hạn vay chưa đủ dài; Nhiều người thu nhập thấp nhưng không chứng minh được khả năng trả nợ; Doanh nghiệp cũng vướng: Chậm giải ngân gói tín dụng 120.000 tỷ đồng; Thủ tục kiểm tra, thẩm định hồ sơ đầu tư kéo dài.
   • Cơ hội phát triển mạnh mẽ
6. Nhu cầu thị trường rất lớn và ổn định, Thái Nguyên hiện có: Trên 120.000 công nhân trong các khu công nghiệp (tăng đều hằng năm); Hơn 20.000 chuyên gia, kỹ sư, lao động chất lượng cao. Nhu cầu NOXH giai đoạn 2025–2035 ước tính trên 40.000 căn. Đây là thị trường rộng mở, ít rủi ro, tạo nền tảng chắc chắn cho các nhà đầu tư.
7. Hạ tầng liên vùng phát triển mạnh: Các trục giao thông chiến lược như QL3, đường vành đai, cao tốc Thái Nguyên – Chợ Mới, tuyến kết nối sân bay Nội Bài… giúp: Thu hút thêm lao động ngoại tỉnh; Giảm áp lực giãn dân; Tăng giá trị đất đai và tính khả thi của các dự án NOXH.
8. Khung chính sách mới tạo điều kiện thuận lợi: Luật Nhà ở 2023, Luật Đất đai 2024 và hệ thống nghị định hướng dẫn và các chính sách khuyến khích đầu tư NOXH đã mở ra: Cơ chế giao đất không qua đấu giá cho NOXH; Ưu đãi thuế, tín dụng, tiền sử dụng đất minh bạch hơn; Mô hình NOXH cho thuê – thuê mua linh hoạt. Đây là cơ sở pháp lý quan trọng để Thái Nguyên triển khai nhanh các dự án ưu tiên.
9. Lợi thế từ chiến lược đô thị hóa và tái cấu trúc không gian: Thái Nguyên đang hướng tới mô hình: Đô thị nén – đa trung tâm; Phát triển theo trục công nghiệp – dịch vụ – đổi mới sáng tạo. Thái Nguyên dự kiến mở rộng thêm khoảng hơn 6.000 ha đất công nghiệp đến năm 2030, bao gồm gần 3.000 ha cho 7 khu công nghiệp mới và phần còn lại dành cho các cụm công nghiệp. Nhà ở xã hội được định vị như một cấu phần quan trọng của đô thị mới, giúp cân bằng cư trú – việc làm – dịch vụ.
10. Cơ hội hợp tác quốc tế và mô hình thành công: Thái Nguyên có cơ hội hợp tác quốc tế trên nhiều lĩnh vực, bao gồm: thu hút đầu tư từ các dự án nước ngoài, tận dụng Hiệp định RCEP để mở rộng thị trường xuất khẩu, phát triển du lịch nhờ cảnh quan và khí hậu, và hợp tác trong các dự án cơ sở hạ tầng. Tỉnh có thể hợp tác trong lĩnh vực khai thác tài nguyên, phát triển công nghiệp và dịch vụ.

• Kết luận: Phát triển nhà ở xã hội tại Thái Nguyên là nhiệm vụ khó nhưng không thể thiếu. Thách thức hiện nay chủ yếu nằm ở cấu trúc quy hoạch, cơ chế đầu tư và khả năng thu hút doanh nghiệp. Tuy nhiên, với nhu cầu thị trường lớn, cơ chế pháp lý mới và định hướng phát triển đô thị mạnh mẽ, Thái Nguyên đang đứng trước cơ hội “bứt tốc” để trở thành hình mẫu NOXH của vùng Trung du miền núi phía Bắc. Điều quan trọng là tỉnh phải đi trước một bước về quy hoạch, thủ tục và cơ chế ưu đãi đủ mạnh để kích hoạt sự tham gia của doanh nghiệp và đảm bảo sự đồng thuận của cộng đồng.

1. Đề xuất giải pháp phát triển nhà ở xã hội tại Thái Nguyên

Từ bối cảnh thực tiễn tại Thái Nguyên và việc nghiên cứu bài học kinh nghiệm trong nước và quốc tế. Thái Nguyên cần phải xây dựng chương trình chiến lược cụ thể, không phải các dự án nhỏ lẻ. Mô hình cần đảm bảo bốn yêu cầu: (1) giá phù hợp với người lao động – công nhân – cán bộ trẻ; (2) đáp ứng tiêu chuẩn sống tối thiểu của đô thị hiện đại; (3) gắn với hệ sinh thái việc làm – giao thông – giáo dục – y tế; (4) có cơ chế tài chính bền vững, thu hút đầu tư. Trên cơ sở đó, mô hình đề xuất phải kết hợp linh hoạt nhà nước kiến tạo – doanh nghiệp thực hiện – ngân hàng hỗ trợ – người dân đồng hành, tương tự kinh nghiệm Singapore nhưng được điều chỉnh phù hợp với điều kiện Việt Nam.

Để thực hiện và phát triển mô hình Nhà ở xã hội hiệu quả, Thái Nguyên cần thực hiện một số các giải pháp cụ thể sau:

1. Quy hoạch các Dự án NOXH vệ tinh

“Quy hoạch các dự án NOXH vệ tinh” chính là việc kiến tạo các khu NOXH có quy mô vừa – lớn đặt ở vành đai xung quanh các trung tâm việc làm (KCN, cụm dịch vụ, trường đại học, văn phòng, trụ sở …) có đầy đủ các chức năng, tiện ích đô thị (dịch vụ thương mại, trường học, y tế, vui chơi giải trí…), được liên kết chặt chẽ với đô thị trung tâm bằng hệ thống giao thông theo mô hình TOD. Tại Thái Nguyên, đây là yếu tố quyết định vì:

• Giải bài toán tiếp cận việc làm: Giảm thời gian/chi phí di chuyển cho công nhân → tăng ổn định lao động.
• Tránh hình thành nhà trọ tự phát: Quy hoạch trước sẽ thay thế trọ bừa bãi bằng môi trường sống có tiện ích.
• Tối ưu quỹ đất & hạ tầng: Gom quỹ đất sạch ngoài lõi thành phố, triển khai hạ tầng khung một lần cho nhiều dự án.
• Tạo hiệu ứng kinh tế vùng: Dịch vụ, thương mại, logistics phát triển quanh các vệ tinh, giảm áp lực lên trung tâm.
• Nhà nước giữ vai trò dẫn dắt, định hướng, quy hoạch chiến lược, đầu từ hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật kết nối. Từ đó kêu gọi sự tham gia của cộng đồng và doanh nghiệp bằng những chính sách đặc thù cụ thể để làm đòn bẩy cho việc phát triển nhà ở xã hội.

2. Lựa chọn giải pháp thiết kế phù hợp với đối tượng, văn hóa đặc thù của Thái Nguyên

Thái Nguyên có cấu trúc dân cư đa dạng: Công nhân công nghiệp (Phổ Yên, Sông Công, Yên Bình…), dân di cư từ nơi khác đến làm việc trong KCN, cộng đồng dân tộc thiểu số ở các huyện vùng ven, cùng với lối sống gia đình 2–3 thế hệ phổ biến. Thêm vào đó là khí hậu nóng ẩm, nhiều mưa, biên độ nhiệt cao và thói quen sinh hoạt cộng đồng mạnh.

Do vậy, giải pháp thiết kế cần nghiên cứu khoa học, tích hợp với yếu tố văn hóa vùng miền vào việc kiến tạo không gian, cụ thể:

• Phân tích yếu tố vi khí hậu để đưa ra bố cục tổng mặt bằng và giải pháp mặt đứng phù hợp, tiết kiệm năng lượng.
• Sử dụng các vật liệu bền vững, thân thiện, tạo cảm giác yên tâm cho cư dân trong quá trình sử dụng.
• Ngoài các tiện ích theo QCVN04, cần tạo nhiều khoảng không gian xanh, thoáng để có thể tổ chức các sự kiện sinh hoạt cộng đồng gắn kết cư dân , khu thể dục thể thao, các không gian vui chơi cho trẻ em…(cả dưới đất và một số vị trí của các tầng, kể cả trên mái).
• Các căn hộ bố trí ban công, logia lớn kết hợp với cây xanh để tạo cảm giác cho cư dân có cảm giác được sống như ở những ngôi nhà thấp tầng thông thường.
• Qua việc nghiên cứu và khảo sát, đối tượng có nhu cầu mua – thuê nhà ở xã hội chủ yếu là công nhân tại các khu công nghiệp; Các gia đình trẻ là công chức, giáo viên, người thu nhập thấp (từ 25 – 40 tuổi) có từ 1 đến 2 con. Do vậy, Cần tính toán và lựa chọn diện tích căn hộ có tỉ lệ phù hợp với mỗi một khu vực. Các tiện ích về thương mại dịch vụ 24/7 nội khu để phù hợp với thói quen sinh hoạt của giới trẻ.

3. Xây dựng cơ chế, chính sách phát triển NOXH tại Thái Nguyên

Để thị trường NOXH vận hành bền vững, hiệu quả và hấp dẫn nhà đầu tư, tỉnh cần một hệ thống cơ chế – chính sách đặc thù, rõ ràng và có tính “mở đường” đủ mạnh. Dưới đây là nhóm giải pháp trọng tâm:

1. Xây dựng cơ chế ưu đãi và khuyến khích mạnh mẽ đối với nhà đầu tư NOXH

Ưu đãi tài chính – ngân sách

• Miễn/giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo Luật Nhà ở 2023 nhưng cần quy trình hóa rõ ràng, rút gọn thủ tục.
• Hỗ trợ lãi suất vay đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội các dự án NOXH vệ tinh.
• Cho phép nhà đầu tư tiếp cận quỹ tín dụng ưu đãi của tỉnh (Quỹ phát triển đất, Quỹ đầu tư phát triển tỉnh).

Bổ sung cơ chế linh hoạt về lợi nhuận

Quy định mức lợi nhuận tối đa 10% theo luật, nhưng tỉnh có thể: Ưu tiên tăng hệ số sử dụng đất; Cho phép bố trí thêm diện tích thương mại dịch vụ tích hợp để tăng dòng tiền bù đắp; Cam kết tỉnh đồng hành thủ tục nhằm giảm chi phí tài chính cho doanh nghiệp

1. Hoàn thiện công tác quy hoạch và quỹ đất dành cho NOXH

Tạo quỹ đất sạch, sẵn sàng kêu gọi đầu tư

• Chủ động dành quỹ đất 20% trong các khu đô thị mới có vị trí tốt, hạn chế tình trạng “đẩy” NOXH vào khu xa xôi.
• Quy hoạch và phát triển các khu NOXH vệ tinh, đủ lớn (10–30 ha), đồng bộ hạ tầng giao thông – dịch vụ – trường học – y tế.

Xây dựng cơ chế “một cửa liên thông đặc thù”

• Tất cả thủ tục Quy hoạch – Đất đai – Xây dựng – Nhà ở được xử lý theo cơ chế ưu tiên.
• Giảm 30–40% thời gian phê duyệt so với dự án thông thường.

1. Cơ chế xác định, quản lý và kiểm soát đối tượng thụ hưởng

Ứng dụng dữ liệu số

• Kết nối cơ sở dữ liệu dân cư, thuế, bảo hiểm để xác định đúng – đủ – minh bạch người thuê/mua.
• Áp dụng xét duyệt online, tránh tình trạng trục lợi, xin–cho.

Cơ chế thuê – mua linh hoạt

• Khuyến khích hình thức thuê mua (trả trước 20–30%) nhằm hỗ trợ công nhân và người thu nhập thấp.
• Cho phép vận dụng giá thuê có kiểm soát (ổn định 5 năm/lần).

1. Bắt buộc xây dựng văn hóa cộng đồng và quản lý vận hành chuyên nghiệp

• Quy định bắt buộc có đơn vị quản lý vận hành chuyên nghiệp tham gia ngay từ đầu.
• Xây dựng bộ Quy tắc văn hóa cư trú: ứng xử chung, phòng cháy, sinh hoạt cộng đồng, bảo vệ môi trường…
• Khuyến khích mô hình “Ban cộng đồng cư dân”, nâng cao tinh thần tự quản.

1. Tạo cơ chế liên kết doanh nghiệp – chính quyền

• Tỉnh hỗ trợ đất + hạ tầng.
• Doanh nghiệp công nghiệp đặt hàng số lượng căn hộ cho người lao động.
• Nhà đầu tư vận hành và khai thác.

1. Cơ chế quản lý giá bán – giá thuê minh bạch, ổn định

• Ban hành bộ khung giá bán – giá thuê NOXH theo từng khu vực đô thị loại I, II, III.
• Công khai trực tuyến, cập nhật định kỳ; áp dụng hệ số trượt giá theo CPI tỉnh.

1. Cơ chế chọn nhà đầu tư minh bạch, có năng lực

• Ưu tiên lựa chọn đơn vị có kinh nghiệm triển khai NOXH, năng lực tài chính, hệ thống vận hành lâu dài.
• Chấm điểm theo 5 tiêu chí: quy hoạch, thiết kế, tiến độ, quản lý vận hành, năng lực tài chính.

1. Kiến nghị xây dựng “Chương trình phát triển NOXH tỉnh Thái Nguyên đến 2035”

• Đặt mục tiêu 40.000–50.000 căn hộ NOXH cho công nhân, chuyên gia và người thu nhập thấp.
• Triển khai theo 3 giai đoạn: 2025–2030, 2030–2033, 2033–2035.

4. Xây dựng và tuyên truyền văn hóa ở chung cư

Văn hóa chung cư là yếu tố then chốt để NOXH vận hành ổn định, hình thành nếp sống văn minh và tạo được sự chấp nhận xã hội. Với Thái Nguyên – nơi phần lớn người dân vẫn quen sống nhà đất, nếp sinh hoạt “xóm giềng gần gũi” và ưu tiên không gian riêng tư thoáng rộng – việc xây dựng một mô hình văn hóa chung cư phù hợp lại càng quan trọng. Đây không chỉ là giải pháp quản lý, mà còn là “liều vaccine chống xung đột”, tạo niềm tin và sức hút cho NOXH trong giai đoạn tới.

1. Chuẩn hóa bộ quy tắc ứng xử trong NOXH: Xây dựng “Bộ quy tắc ứng xử cộng đồng NOXH Thái Nguyên” dựa trên thói quen sinh hoạt của cư dân địa phương:

• Giữ trật tự giờ nghỉ trưa – tối (quan trọng với công nhân xoay ca).
• Quy định phơi phóng, vệ sinh chung, không chiếm dụng hành lang.
• Văn minh thang máy, đỗ xe, nuôi thú cưng.
• Bộ quy tắc này cần ngắn – dễ hiểu – minh họa trực quan để mọi đối tượng đều tiếp cận được.

1. Tích hợp văn hóa “xóm – tổ dân phố” vào không gian chung cư: Người Thái Nguyên có truyền thống sống cộng đồng mạnh, vì vậy thiết kế phải hỗ trợ hình thành thói quen tốt:

• Bố trí nhà sinh hoạt cộng đồng như “nhà văn hóa thu nhỏ”.
• Tổ chức các hoạt động tập thể: Trồng cây, ngày chủ nhật xanh, hội thi trẻ em, sinh hoạt tổ dân phố theo quý.
• Các khu vực như sân chung, khu chơi trẻ em, đường dạo được thiết kế để cư dân có lý do gặp gỡ và giao tiếp.

1. Truyền thông – giáo dục cư dân ngay từ đầu: Khi cư dân nhận căn hộ, cần có “Sổ tay cư dân NOXH Thái Nguyên” bao gồm hướng dẫn vận hành chung cư, quy định, hotline hỗ trợ, và các quyền – nghĩa vụ của cư dân. Tổ chức 3 buổi truyền thông đầu kỳ:

• Giới thiệu văn hóa sống chung cư.
• Hướng dẫn quản lý rác, an toàn PCCC.
• Tập huấn phân xử xung đột – giải quyết tranh chấp.
• Phối hợp với tổ dân phố, MTTQ, đoàn thanh niên để duy trì nếp sống văn minh.

1. Hệ thống quản lý vận hành chuyên nghiệp & thân thiện:

• Áp dụng mô hình Ban quản lý + Cộng đồng cư dân theo tỷ lệ hợp lý để tăng tính tham gia;
• Ứng dụng công nghệ: Nhóm Zalo/Viber tổ dân phố, app thông báo sự cố, phản ánh nhanh.
• Công khai phí dịch vụ, minh bạch tài chính – yếu tố tạo niềm tin ban đầu.

1. Gắn văn hóa chung cư với bản sắc Thái Nguyên:

• Tổ chức các sự kiện văn hóa: Ngày hội chè, Tết nguyên đán, hội diễn trung thu, Lễ hội ẩm thực địa phương…
• Không gian nội khu có thể bố trí các tiểu cảnh, tranh tường phản ánh văn hóa gò đồi – công nghiệp – văn hóa trà của tỉnh.

Văn hóa cộng đồng và chất lượng vận hành là chìa khóa giúp NOXH tại Thái Nguyên “được chấp nhận và được ưa chuộng”. Đây không chỉ là vấn đề kỹ thuật hay tuyên truyền, mà là một chiến lược tổng thể: Kiến trúc hỗ trợ hành vi – Quản lý tạo kỷ luật – Văn hóa cộng đồng tạo sự gắn kết. Khi ba yếu tố này kết hợp, mô hình NOXH sẽ trở nên bền vững, hấp dẫn và phù hợp với người dân địa phương.

1. Kết luận

Phát triển nhà ở xã hội (NOXH) tại Thái Nguyên không chỉ là yêu cầu cấp thiết của quá trình đô thị hóa – công nghiệp hóa, mà còn là một nhiệm vụ chiến lược mang ý nghĩa nhân văn sâu sắc. Với vai trò là trung tâm công nghiệp – giáo dục – đô thị của vùng trung du miền núi phía Bắc, Thái Nguyên đang đứng trước cơ hội lớn để hình thành các mô hình NOXH hiện đại, đồng bộ và bền vững theo xu hướng quốc tế. Tốc độ tăng dân số cơ học cao, nhu cầu nhà ở của công nhân và người lao động tăng mạnh, cùng với quỹ đất còn tương đối dồi dào tại các khu vực phát triển mới, tạo ra nền tảng quan trọng để tỉnh đột phá trong lĩnh vực này.

Tuy nhiên, NOXH vẫn đang đối mặt với nhiều thách thức: Thủ tục đầu tư kéo dài, cơ chế hỗ trợ chưa đủ hấp dẫn, chất lượng thiết kế – tiện ích còn hạn chế, và đặc biệt là tâm lý e dè với nhà chung cư của một bộ phận người dân. Những rào cản này, nếu không được xử lý một cách bài bản và có hệ thống, sẽ làm chậm tiến trình thực hiện mục tiêu an sinh xã hội, ảnh hưởng đến sức hấp dẫn của tỉnh đối với nhà đầu tư và lực lượng lao động chất lượng cao.

Phân tích kinh nghiệm trong nước và quốc tế cho thấy: Thành công của NOXH phụ thuộc vào ba yếu tố cốt lõi – (1) Nhà nước giữ vai trò dẫn dắt; (2) Quy hoạch chiến lược gắn với hạ tầng, giao thông và dịch vụ; (3) Mô hình tài chính – vận hành bền vững, có sự tham gia của cộng đồng và doanh nghiệp. Thái Nguyên có đầy đủ điều kiện để tiếp cận các mô hình này nếu biết tận dụng lợi thế, cải cách thủ tục và lựa chọn hướng đi phù hợp với đặc thù văn hóa – xã hội của địa phương.

NOXH không chỉ giải quyết chỗ ở, mà còn tạo ra môi trường sống chất lượng, hình thành lực lượng lao động ổn định, tăng năng lực cạnh tranh của tỉnh, đồng thời góp phần xây dựng đô thị nhân văn, bền vững và đáng sống.